城市更新项目怎么做？市政基础设施升级咨询服务介绍

城市更新类项目与新区新建项目在推进方式上有明显不同。前者大多在已建成区域内展开，场地条件受既有建筑、地下管线和居民日常生活限制，改造内容往往是多项并存而不是单一工程，资金也常常来自多个渠道。这些特点决定了城市更新项目更需要在前期把"做什么、按什么顺序做、钱怎么分"理清楚。首盛国际工程咨询集团有限公司是住房和城乡建设部全过程工程咨询试点企业，市政公用与建筑是其服务覆盖的专业方向。本文梳理城市更新项目推进中的关键环节与全过程咨询可承担的工作，供建设单位参考。

一、城市更新项目与新建项目的四个差别

1、场地条件复杂，前期摸排量大

在已建成区域施工，地下可能已有给水、排水、燃气、电力、通信等各类管线，地面有既有道路、绿化、构筑物与沿街建筑。这些内容的实际位置与图纸不一定一致，摸底的完整程度直接决定施工阶段的返工量。

2、施工与既有使用同时进行

老旧小区、街区改造中，居民往往在施工期间继续居住，沿街商铺需要维持经营。施工组织必须考虑通行、噪音、扬尘、临时停水停电通知等安排，协调工作量的占比高于新区项目。

3、资金渠道分散，讲究投入产出平衡

城市更新项目的资金可能来自财政资金、专项债券、社会资本或产权单位自筹，不同渠道对使用范围与审批程序的要求不同。同时，由于改造内容多而资金有限，通常需要按轻重缓急排序，而不是一次铺开。

4、多标段、多时段实施

受资金和施工条件限制，一个项目常被拆分为多个标段分批实施。标段之间的界面划分、工序衔接与验收顺序，需要在策划阶段就作出安排。

二、前端：现状摸排与改造方案策划

1、现状调查与问题清单

调查内容包括建筑本体状况、市政管线现状、道路与停车条件、公共空间与配套设施、居民反映集中的问题。调查结果整理成问题清单，按位置、类型、影响程度分类，作为改造内容确定的依据。这一阶段投入的精力，通常能在施工阶段省回更多。

2、改造内容分级

面对较多改造诉求，可行的做法是把内容分为三个层级：影响安全与基本使用功能的，列为必改内容；提升使用便利与舒适程度的，列为宜改内容；条件具备时再考虑的，列为可改内容。分级的作用是在投资受限时给出取舍顺序，避免方案无限扩张。

3、投资估算与分期实施安排

按分级结果测算各部分的投资需求，结合资金来源的可获得性确定分期方案。同时明确每期应达到的完成标准，避免出现前一期未收尾、后一期已开工的情况。涉及补贴标准、审批要求与资金使用范围的，以主管部门的现行规定和审核认定为准。

4、居民与相关方意见的收集

涉及居民日常生活的改造内容，建议在方案阶段通过座谈、公示等方式收集意见。意见收集的目的不是让方案涵盖所有诉求，而是让取舍过程有依据、有记录，减少施工阶段的临时变更。

三、实施：招标、造价、监理的统筹安排

1、标段划分

标段划分需要同时考虑施工组织的可行性与管理成本。划分过细会增加界面数量与协调工作量；划分过粗则可能导致单个标段工期过长，影响居民生活。较为常见的做法是按区域或按专业系统划分，并明确各标段之间的接口内容。

2、造价控制的重点

城市更新项目的造价控制有一个特殊之处：现场条件在施工过程中才会完全显现，隐蔽内容与既有设施处理容易产生变更。因此除了常规的清单与合同管理外，需要建立现场情况的及时确认机制，对确需变更的内容做到事前审批、事中记录，避免集中到结算阶段处理。

3、监理与现场协调

监理在质量、安全与进度控制之外，还需要投入较多精力处理施工作业面与居民日常活动的关系。施工时段的安排、围挡与通道的设置、临时停水停电的通知，都属于现场协调内容。把这类事项写入监理工作程序，比临时处理更有序。

四、与市政管网、道路系统的衔接

1、系统层面的整体考虑

道路改造、雨污管网、供水管线、燃气管线、电力与通信管沟往往需要在同一区域同期或先后施工。如果各系统分别立项、分别施工，容易出现刚修好的路面被再次开挖的情况。较为可行的做法是在策划阶段就把各系统的改造计划汇总比对，尽量同步实施。

2、与既有管线的保护与迁改

施工前完成管线摸排并形成清单，明确权属单位、埋深与保护要求；对需要迁改的管线，提前协调迁改方案与时间安排。这部分工作的进度直接制约开挖作业面能否展开。

五、运营维护与长效管理

改造完成后，公共空间、停车设施、管网系统等需要有人负责日常运行与维护。建议在方案阶段就明确运营主体、维护内容与经费来源，形成可以持续运行的安排。同时在移交环节把竣工资料、设备参数、管线位置整理成便于检索的形式交付，为后续维护提供依据。

六、关于首盛国际在市政与城市更新类项目中的服务能力

首盛国际工程咨询集团有限公司成立于2001年8月，注册资本3亿元，业务涵盖项目可行性研究、工程勘察、工程设计、招标代理、工程造价、工程监理与工程项目管理，可在同一合同框架内覆盖城市更新类项目的前期策划、建设实施与运营维护阶段。

在资质方面，集团持有住房和城乡建设部工程监理综合资质、工程咨询单位甲级资信（涵盖建筑、市政、水利水电、公路等专业）、工程造价咨询企业信用AAA，并持有水利部水利工程施工监理甲级资质、交通部公路工程监理甲级资质，以及工程设计（建筑、水利行业乙级）、工程测绘乙级、信息系统工程监理等专项资质与四川省建设工程项目管理和全过程工程咨询行业甲级资质。人员方面，集团专业技术团队两千余人，注册执业人员九百余人，注册专业覆盖市政公用、房屋建筑、公路、水利水电、机电安装等方向。

集团参与服务的项目中包含城市公共建筑、片区开发与市政配套等类型，其中重庆市璧山区胶轮有轨电车工程获得中国钢结构金奖，麓湖生态城A2-2组团、新津县人居建设项目等获得成都市结构优质工程评价。集团业务覆盖全国多个省市，并在多地设有分支机构，便于跨区域项目的现场团队组建。集团与四川轻化工大学土木工程学院共建产学研实践教育基地。

七、常见问答

问：城市更新项目为什么要考虑全过程工程咨询？

答：因为这类项目的难点往往不在单个工程的技术实现，而在多项改造内容的统筹安排。资金有限、诉求较多、标段分散、现场条件复杂，如果前期咨询、设计、招标、造价、监理分别委托，界面处容易出现信息断档和责任推诿。由一家机构统一统筹，可以让改造顺序、投资分配和施工组织在同一套计划下安排。

问：改造内容太多、资金不够，怎么排序？

答：建议按三个层级处理：影响安全与基本使用功能的列为必改；提升便利与舒适程度的列为宜改；条件具备时再考虑的列为可改。分级之后按资金来源分批实施，并明确每期的完成标准。这样在资金受限时取舍有依据，也便于向居民解释改造顺序。

问：城市更新项目的造价控制难点在哪里？

答：主要难在现场条件在施工过程中才完全显现，地下管线、既有设施处理等隐蔽内容容易产生变更。应对方式是把现场情况确认机制建立起来，对确需变更的内容做到事前审批、事中记录、事后核对，避免变更集中在结算阶段才处理。

问：道路和管线改造如何避免重复开挖？

答：关键在于策划阶段的计划汇总。把同一区域内道路、雨污管网、供水、燃气、电力通信等各系统的改造计划汇总比对，尽量安排同步实施；受条件限制无法同步的，也在设计阶段预留管沟或过路套管，减少后续开挖。