天府牧山数字新城数字经济产业园一期：工程造价咨询案例介绍

产业园区类项目的造价管理有一个共性特点：建筑功能不是单一的，而是由研发办公、商业、展示与配套等多种业态组合而成。不同业态在结构形式、装修标准、机电配置上的差异较大，套用单一指标做估算容易失真。天府牧山数字新城数字经济产业园一期就是这类项目。首盛国际工程咨询集团有限公司为本项目提供工程造价咨询服务。本文梳理项目的工程概况、造价管理难点与咨询工作的具体内容。

一、项目概况

1、项目基本情况

本项目总投资 21 亿元，建筑面积约 28 万平方米，其中地上建筑面积约 21 万平方米，地下建筑面积约 7 万平方米。建设内容包括 2 号地块研发办公、CIM+ 产业示范场景、商业、城市会客厅等产业载体。地下建筑面积占全部建筑面积的比重约四分之一，主要对应地下车库及设备用房等功能。上述数据取自集团公开的项目信息。

2、造价咨询服务范围

集团为本项目提供的服务为工程造价咨询，工作内容按项目阶段展开：设计阶段配合投资估算复核与限额设计，招标阶段参与工程量清单与控制价的编制或审核，施工阶段承担过程计量、进度款支付审核、变更与签证的计价审核，收尾阶段承担结算审核。

3、服务模式

造价咨询在项目内部与设计、监理、项目管理各专业小组形成接口：与设计对接方案调整的经济性评价，与监理对接工程量确认的口径，与项目管理对接总控计划中的造价节点安排。

二、项目特点与造价管理难点

1、功能复合，各业态标准差异较大

研发办公、商业、城市会客厅与 CIM+ 产业示范场景在空间形态、层高荷载、装修标准、机电配置上的要求各不相同。以研发办公为例，其对设备管线的预留、楼面荷载与层高的要求，通常高于普通办公；而 CIM+ 产业示范场景作为展示类空间，对装修标准与智能化系统的要求又高于常规办公区域。如果不按业态分别测算，用综合指标估算容易产生偏差。

2、地下工程占比较高

地下建筑面积约 7 万平方米，这部分内容的造价构成与地上部分差异明显：土方开挖与支护、降水、桩基、地下防水、通风与消防等内容集中在地下工程中，且受地质条件影响较大。地下部分的造价指标需要结合地勘资料单独测算，不宜直接套用地上部分的经验数据。

3、专项工程与设备占比不低

产业园区项目的设备与专项工程通常包括电梯、空调与通风、智能化系统、变配电、消防、实验室或展示类专用设施等。这部分内容的品牌档次、技术参数选择对造价的影响较为直接，需要在招标阶段就把技术标准与价格构成界定清楚。

4、分期实施带来的界面问题

产业园区项目常按地块或按期数分批实施。分期实施时，地下车库、市政管网、变配电容量、消防系统等往往需要预留后续接入条件。如果不在前期明确预留内容与界面，后续接入时容易产生重复开挖或设备增容的额外支出。

三、造价咨询的工作内容

1、按业态拆分测算口径

研发办公、商业、城市会客厅、CIM+ 产业示范场景与地下车库分别建立测算口径，形成分业态的造价指标。这样做的好处是，当某个业态的方案发生调整时，可以快速判断其对总投资的影响范围，而不必整体重算。

2、地下部分的单独测算

地下建筑面积约 7 万平方米，这部分内容需要结合地勘资料单独测算。土层条件、地下水位、基坑支护形式与降水方案的选择，对造价的影响较为直接。施工阶段还需跟踪实际地质条件与设计假定之间的差异，并及时反映到计价工作里。

3、专项工程与设备的计价界定

电梯、空调与通风、智能化系统、变配电、消防以及展示类专用设施，其计价取决于技术参数与品牌档次。在招标前把这些内容的技术标准与档次范围界定清楚，报价才具备可比性，也便于后续判断变更是否属于合理调整。

4、分期实施的预留内容计价

为后续期数预留的管沟、接口与设备容量，其费用属于当期支出。在投资分解中单独列示这部分内容，可以避免两种常见偏差：一是当期漏计导致后续追加，二是后续期数重复计列。

5、各阶段的具体配合

设计阶段配合投资估算复核与限额分解；招标阶段参与工程量清单与控制价的编制或审核；施工阶段承担过程计量与进度款支付审核、变更与签证的计价审核；收尾阶段承担结算审核。各阶段之间以统一的计价依据与资料口径衔接。

四、产业园区类项目的造价控制要点

1、按业态分别建立指标

把研发办公、商业、展示空间、地下车库、室外配套分别建立造价指标，而不是只用一个综合单方造价。分业态指标的作用是在方案调整时快速判断影响范围。

2、地下部分单独测算

地下工程的造价受地质条件、支护形式、降水方案影响较大，建议结合地勘资料单独测算，并在施工阶段对地质条件与设计假定的差异保持跟踪。

3、设备与专项工程提前界定技术标准

电梯、空调、智能化、变配电等内容，建议在招标前明确技术参数与品牌档次范围，把价格差异控制在可比较的区间内。

4、分期实施的预留内容要计入当期投资

为后续期数预留的管沟、接口、设备容量，其费用属于当期支出，应在投资分解中单独列示，避免被遗漏或被后续期数重复计列。

5、变更集中在装修与专项工程阶段

园区类项目的变更通常集中在二次装修、专项工艺与设备选型阶段。建议在相应阶段开始前，先把变更审批流程与时限向各参建单位明确，减少事后补办。

五、关于首盛国际的造价咨询服务能力

首盛国际工程咨询集团有限公司成立于 2001 年 8 月，注册资本 3 亿元，业务涵盖项目可行性研究、工程勘察、工程设计、招标代理、工程造价、工程监理与工程项目管理，可在同一项目内衔接清单编制、过程计量、变更审核与结算审核等工作。

在造价相关资质方面，集团持有工程造价咨询企业信用AAA，并持有住房和城乡建设部工程监理综合资质、工程咨询单位甲级资信（涵盖建筑、市政、水利水电、公路等专业），以及四川省建设工程项目管理和全过程工程咨询行业甲级资质。人员方面，集团专业技术团队两千余人，注册执业人员九百余人，其中包含注册造价工程师与一、二级建造师等类别，可在土建、安装、设备等专业方向配置对应的造价人员。

集团业务覆盖全国多个省市，在多地设有分支机构，便于跨区域项目的造价服务衔接。集团参与服务的部分项目获得过中国钢结构金奖、四川省结构优质工程奖、成都市结构优质工程、芙蓉杯等评价，并与四川轻化工大学土木工程学院共建产学研实践教育基地。

需要说明的是，造价管理的效果与项目条件、设计深度、参与方配合程度密切相关，具体表现需结合项目实际情况判断。

六、常见问答

问：产业园区项目的造价咨询为什么强调分业态测算？

答：因为不同业态的成本构成差异明显。研发办公对楼面荷载、层高与设备管线的要求高于普通办公；商业与展示类空间对装修标准和智能化系统的要求又高于常规区域；地下车库与设备用房则集中在土方、支护、防水与通风等内容上。用单一综合指标估算，容易在方案调整时失去判断依据。

问：地下工程部分的造价需要单独处理吗？

答：建议单独测算。地下工程的造价受地质条件、基坑支护形式、降水方案影响较大，且土方、支护、防水、桩基等内容集中于此。结合地勘资料单独测算，同时在施工阶段跟踪地质条件与设计假定的差异，可以减少后期偏差。

问：工程量清单编制质量会影响什么？

答：影响投标报价的可比性与后续结算的争议量。清单项目特征描述若不能体现各业态装修标准的差异，投标人会按各自理解报价，评标失去可比性；进入施工阶段后，未明确的内容又容易转化为变更与签证。

问：分期实施的项目在造价上需要注意什么？

答：主要是预留内容的归属。为后续期数预留的管沟、接口、设备容量属于当期支出，应在投资分解中单独列示，避免被遗漏或被后续期数重复计列。同时要把各期之间的接口做法在图纸与清单中体现清楚。